Luísa Guimarães Moura Rocha
Gerente de Projetos na JusConsult Consultoria Jurídica Júnior
Inicialmente, para saber quais os benefícios e a importância da regularização imobiliária é necessário entender quando um imóvel pode estar irregular. Há várias cenários para que um imóvel esteja em situação de irregularidade e as irregularidades mais frequentes são: o imóvel não possuir matrícula; imóvel registrado no nome de outro proprietário; diferença entre a área construída do imóvel e a área que consta na matrícula; não estarem incluídos na matrícula os dados dos imóveis confrontantes e, por fim, a inadimplência em relação aos impostos.
Caso algumas destas irregularidades estejam presente no caso concreto, o ideal é que se faça a regularização.
A regularização imobiliária é importante, pois é a partir dela que o direito de propriedade será preservado de maneira efetiva. Um imóvel sem escritura pública, registro e outros documentos registrados em cartório, não oferece ao proprietário a confirmação do seu direito de propriedade. Dessa forma, o imóvel estará em irregularidade e por meio da Lei de Zoneamento Urbano, haverá possibilidades de multas ao proprietário. Ademais, o imóvel não poderá ser objeto de inventário, e, no caso de um estabelecimento comercial, é possível que o alvará de funcionamento ou eventuais licenças necessárias não sejam expedidas.
Outro ponto a ser citado é a desvalorização do imóvel, uma grande desvantagem. Devido a irregularidade, ao existir possibilidade de venda, compradores geralmente vão adquirir o imóvel se este estiver com o preço menor do que o seu preço real. Portanto, para que o direito de propriedade seja preservado e para que o proprietário possa usufruir de forma plena de seu imóvel é essencial a regularização imobiliária. Nesse contexto, dois são os tipos de regularização tratados neste texto: a retificação de registro de imóvel e a usucapião.
A retificação de um registro imobiliário consiste na correção do documento pelo fato de as informações que ali constam não expressarem a realidade. O artigo 212 da Lei n° 6015/73 (Lei de Registros Públicos - "LRP") afirma: "Se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o prejudicado reclamar sua retificação, por meio de processo próprio".
Assim, a retificação será feita quando existir qualquer informação incorreta no registro do imóvel. Essa correção poderá ser feita através de um dos seguintes caminhos: a) retificação pelo Oficial do Cartório de Registro de Imóveis, se existir erro material evidente, como erro de grafia ou erro na data de nascimento; b) retificação por processo administrativo, caso não ocorra impugnação fundamentada por algum confrontante; e c) retificação por ação judicial.
Já a usucapião é um procedimento que tem como objetivo principal proteger a função social da propriedade, consistindo em uma forma de aquisição do imóvel. Há tipos diferentes de usucapião, e essas têm requisitos próprios. No entanto, todos os tipos possuem os seguintes requisitos: (i) Posse com intenção de dono (animus domini); (ii) Posse mansa e pacífica, não deve existir nenhuma contestação do proprietário legítimo registrado no Cartório de Registro de Imóveis; (iii) Posse contínua e duradoura.
No caso da usucapião extrajudicial, que é aquele que não demanda a propositura de uma ação judicial, o procedimento é proposto diretamente no Registro de Imóveis e o interessado deverá apresentar certidão negativa de registro, sustentando que ninguém é proprietário do imóvel e solicitando um novo registro. O requerimento deverá ser subscrito por um advogado, fundamentando o pedido de usucapião.
Portanto, a partir da importância de se regularizar um imóvel, percebe-se que continuar na irregularidade é um erro que pode acarretar consequências negativas ao proprietário. Sendo assim, é válido analisar os documentos do imóvel e, se necessário regularizá-lo, observando qual método citado é mais eficaz ao caso, retificação ou usucapião.
REFERÊNCIAS
LEI Nº 6.015, DE 31 DE DEZEMBRO DE 1973. Planalto. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6015compilada.htm>. Acesso em: 30 de set de 2021.
O que é usucapião? Seus diferentes tipos, requisitos e como funciona. Aurum. Disponível em: <https://www.aurum.com.br/blog/usucapiao/>. Acesso em: 27 de set de 2021
Regularização de imóveis: como fazer da forma correta?. Estadão Imóveis. Disponível em:<https://imoveis.estadao.com.br/compra/regularizacao-de-imoveis-como-fazer-da-forma-correta/>. Acesso em: 26 de set de 2021.
Retificação do registro imobiliário direto do Cartório de Registro de Imóveis é uma vantagem aos usuários. Portal Anoreg SP. Disponível em: <https://www.anoregsp.org.br/noticias/18772/retificacao-do-registro-imobiliario-direito-do-cartorio-de-registro-de-imoveis-e-uma-vantagem-aos-usuarios>. Acesso em: 27 de set de 2021.
RODRIGUES, Danielly. A importância da regularização de imóveis. Jusbrasil. Acesso em: <https://daniellygoncalves.jusbrasil.com.br/artigos/935464107/a-importancia-da-regularizacao-de-imoveis>. Acesso em: 26 de set 2021
Qual a importância de se regularizar o imóvel?. Jus.com.br. Disponível em: <https://jus.com.br/artigos/87761/qual-a-importancia-de-se-regularizar-o-imovel>. Acesso em: 26 de set de 2021
TÔRRES, Lorena. Como funciona a Retificação do Registro de um imóvel ?. Jusbrasil. Disponível em: <https://lucenatorres.jusbrasil.com.br/artigos/548574556/como-funciona-a-retificacao-do-registro-de-um-imovel>. Acesso em: 26 de set de 2021.
muito bom saber!